Права и обязанности собственника жилого помещения и проживающих с ним лиц

Правовой механизм, закрепленный статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, неразрывно связан с гражданско-правовым институтом собственности, один из элементов которого – возможность изъять имущество для государственных или муниципальных нужд, и в силу данного обстоятельства он не касается непосредственно защиты жилищных прав граждан, не обладающих ресурсами, чтобы самостоятельно, без участия государства решить вопрос о приобретении жилых помещений взамен пришедших в негодность, утраченных в силу пожара и прочих чрезвычайных ситуаций. Кроме того, данная статья не предполагает и обязанности публичных органов по предоставлению жилья взамен, оставляя этот вопрос на усмотрение самих участников правоотношения (часть 8), действующих в русле гражданско-правового принципа свободы договора и автономии воли его сторон.
Постановление КС РФ 20-П/2023 пункт 5.1, абз. 2,3

<...> собственники помещений – в силу таких объективных причин, как их многочисленность, сложность и разнообразие объектов, относящихся к общему имуществу, высокая стоимость капитального ремонта и связанная с этим затруднительность одномоментного сбора средств на его проведение, невозможность его проведения исключительно силами собственников, – несут расходы на капитальный ремонт в соответствии с установленным жилищным законодательством специальным регулированием.
Постановление КС РФ 30-П/2022 пункт 3, абз. 1

Реализуя конституционные гарантии в жилищной сфере, законодатель располагает достаточно широкой свободой усмотрения при определении мер поощрения жилищного строительства, выборе критериев их дифференциации и при регламентации условий предоставления. Само по себе определение условий получения права на временное освобождение от уплаты взносов на капитальный ремонт не может рассматриваться как нарушение конституционных прав и свобод.
Постановление КС РФ 30-П/2022 пункт 3.2, абз. 1

сохранение за бывшими наймодателями жилых помещений в многоквартирных домах государственного и муниципального жилищных фондов обязанности по проведению капитального ремонта этих домов является предусмотренным законом исключением из общего правила о несении собственником бремени содержания принадлежащего ему имущества, а потому определение конкретного механизма исполнения данной обязанности, в том числе порядка и условий проведения капитального ремонта таких жилых домов, также относится к дискреции законодателя.
Определение КС РФ 577-О/2019 пункт 3, абз. 7

В соответствии с общим принципом гражданского законодательства о несении собственником бремени содержания принадлежащего ему имущества Жилищный кодекс Российской Федерации устанавливает для всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме обязанность не только нести расходы на содержание принадлежащих им помещений, но и участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения, во-первых, платы за содержание жилого помещения, т.е. за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества, и, во-вторых, взносов на капитальный ремонт (часть 3 статьи 30, часть 1 статьи 39, пункты 1 и 2 части 2 статьи 154, часть 1 статьи 158). При этом доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество, которая, в свою очередь, пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения в этом доме (часть 1 статьи 37, часть 2 статьи 39).
По смыслу приведенных законоположений плата за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, которая входит в состав платы за содержание жилого помещения, с одной стороны, и взнос на капитальный ремонт, с другой стороны, представляют собой самостоятельные составляющие платы за жилое помещение и коммунальные услуги, подлежащей внесению собственником помещения в многоквартирном доме, и – в силу различного целевого назначения данных платежей – аккумулируются на разных счетах.
Постановление КС РФ 12-П/2019 пункт 2, абз. 1

Вместе с тем, несмотря на выделение взноса на капитальный ремонт в качестве отдельной составляющей платы за жилое помещение и коммунальные услуги, обязанности собственника помещения в многоквартирном доме, связанные с несением расходов по содержанию общего имущества, фактически не изменились. Как обязательный взнос на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, так и предусмотренная первоначальной редакцией Жилищного кодекса Российской Федерации плата за капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, включаемая в состав платы за содержание и ремонт жилого помещения, будучи неотъемлемой частью бремени содержания принадлежащего собственнику имущества, имеют одно и то же целевое назначение, отличаясь при этом лишь условиями внесения соответствующих платежей и их формой – распределенный во времени авансовый платеж для последующей оплаты капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме в будущем или же плата за конкретные работы по проведению капитального ремонта. В силу наличия сущностных совпадений между указанными видами платежей один из них был фактически заменен на другой, что следует рассматривать как развитие во времени обязанности собственника помещения в многоквартирном доме по оплате содержания и ремонта жилого помещения, обеспечивающее баланс частных и публичных интересов.
Постановление КС РФ 12-П/2019 пункт 6, абз. 9

...само по себе введение нормативных требований к порядку переустройства системы внутриквартирного отопления направлено, в первую очередь, на обеспечение надежности и безопасности теплоснабжения многоквартирного дома, что отвечает интересам собственников и пользователей всех помещений в нем. При этом достижение баланса интересов тех из них, кто перешел на отопление с использованием индивидуальных квартирных источников тепловой энергии, и собственников или пользователей остальных помещений в подключенном к централизованным сетям теплоснабжения многоквартирном доме предполагает в том числе недопустимость такого использования данных источников, при котором не обеспечивается соблюдение нормативно установленных требований к минимальной температуре воздуха в соответствующем помещении и вследствие этого создается угроза не только нарушения надлежащего температурного режима и в прилегающих жилых или нежилых помещениях, а также в помещениях общего пользования, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, но и причинения ущерба зданию в целом и его отдельным конструктивным элементам (например, их промерзание или отсыревание по причине отключения или снижения параметров работы индивидуального отопительного оборудования в период временного отсутствия проживающих в жилом помещении лиц и т.п.).
Иное выходило бы за рамки конституционно допустимых пределов осуществления прав и свобод, а для собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме, отапливаемых за счет тепловой энергии, поступающей в дом по централизованным сетям теплоснабжения, создавало бы необоснованные препятствия в реализации конституционного права на жилище (статья 17, часть 3; статья 40, часть 1, Конституции Российской Федерации).
Постановление КС РФ 46-П/2018 пункт 4.2, абз. 5-6

обеспечение прав и законных интересов собственников и пользователей жилых помещений, которые в силу объективных причин были вынуждены установить в принадлежащих им помещениях индивидуальные квартирные источники тепловой энергии, соблюдая при этом нормативные требования к порядку переустройства системы внутриквартирного отопления, действующие на момент его проведения, предполагает создание правовых условий, позволяющих учесть при определении размера платы за коммунальную услугу по отоплению факт неиспользования такими лицами тепловой энергии, поступающей в многоквартирный дом по централизованным сетям теплоснабжения, для обогрева принадлежащих им жилых помещений, имея в виду, что такие лица – по смыслу подпункта «д» пункта 35 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов – во всяком случае обязаны поддерживать температуру воздуха в помещении не ниже 12 градусов Цельсия и несут соответствующие расходы, связанные с функционированием индивидуальных квартирных источников тепловой энергии (включая расходы на эксплуатацию самих источников тепловой энергии и на конкретный вид энергетического ресурса).
В то же время необходимо учитывать, что сама по себе установка индивидуальных квартирных источников тепловой энергии в жилых помещениях, расположенных в многоквартирном доме, подключенном к централизованным сетям теплоснабжения, и, как следствие, фактическое неиспользование тепловой энергии, поступающей по внутридомовым инженерным системам отопления, для обогрева соответствующего жилого помещения не могут служить достаточным основанием для освобождения его собственника или пользователя от обязанности вносить плату за коммунальную услугу по отоплению в части потребления тепловой энергии в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Иное, учитывая равную обязанность всех собственников помещений в многоквартирном доме нести расходы на содержание общего имущества в нем, приводило бы к неправомерному перераспределению между собственниками помещений в одном многоквартирном доме бремени содержания принадлежащего им общего имущества и тем самым не только нарушало бы права и законные интересы собственников помещений, отапливаемых лишь за счет тепловой энергии, поступающей в дом по централизованным сетям теплоснабжения, но и порождало бы несовместимые с конституционным принципом равенства существенные различия в правовом положении лиц, относящихся к одной и той же категории (статья 17, часть 3; статья 19, часть 1, Конституции Российской Федерации).
Постановление КС РФ 46-П/2018 пункт 4.3, абз. 1-3

...собственникам помещений в многоквартирном доме при установлении решением общего собрания размера платы за содержание жилого помещения, включающей в себя в том числе плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме (в частности, в случае управления многоквартирным домом непосредственно собственниками помещений), либо размера обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (например, в случае, когда такое решение принимается одновременно с решением о создании товарищества собственников жилья), следует в первую очередь учитывать, что платежи, обязанность по внесению которых возлагается на всех собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть достаточными для финансирования услуг и работ, необходимых для поддержания дома в состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям. При этом законодательно установленный критерий распределения бремени расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, а именно доля конкретного собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, сам по себе не исключает возможность учета при принятии указанного решения особенностей соответствующих помещений (в частности, их назначения), а также иных объективных обстоятельств, которые – при соблюдении баланса интересов различных категорий собственников помещений в многоквартирном доме – могут служить достаточным основанием для изменения долей их участия в обязательных расходах по содержанию общего имущества (соотношение общей площади жилых и нежилых помещений в конкретном доме, характер использования нежилых помещений и т.д.).
Подобный подход позволяет обеспечить на основе автономии воли собственников помещений в многоквартирном доме принятие ими решения об установлении размера платы за содержание жилого помещения либо размера обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, с опорой на конкретные характеристики соответствующих помещений и условия их использования, притом что выбор дополнительных критериев для определения долей участия собственников того или иного вида помещений в обязательных расходах по содержанию общего имущества в многоквартирном доме не должен осуществляться произвольно, а основанная на этих критериях дифференциация размеров соответствующих платежей не должна приводить к недопустимым различиям в правовом положении собственников помещений в многоквартирном доме, относящихся к одной и той же категории.
Постановление КС РФ 5-П/2018 пункт 5, абз. 2-3

Изменения, внесенные в правовое регулирование отношений в области организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Федеральным законом от 25 декабря 2012 года № 271-ФЗ, не затронули статью 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», которая не утратила силу и продолжает действовать, т.е. обязывает прежних наймодателей жилых помещений (коими, как правило, выступали публично-правовые образования) надлежащим образом исполнять вытекающую из данной статьи публичную по своей правовой природе обязанность по проведению капитального ремонта нуждающихся в нем многоквартирных домов. Обязанность же по производству последующих капитальных ремонтов ложится на собственников жилых помещений, в том числе на граждан, приватизировавших жилые помещения.
Постановление КС РФ 10-П/2016 пункт 6.1, абз. 3

Положение части 1 статьи 169 Жилищного кодекса Российской Федерации, не затрагивая порядок исполнения бывшим наймодателем обязанности по производству капитального ремонта многоквартирных домов, по своему буквальному смыслу, не освобождает собственников приватизированных жилых помещений в многоквартирных домах, в отношении которых у бывшего наймодателя сохраняется указанная обязанность, от уплаты взносов на капитальный ремонт общего имущества в таких домах в целях финансирования проведения последующих капитальных ремонтов.
Это означает, что сам по себе факт непроведения капитального ремонта многоквартирного дома бывшим наймодателем не может являться основанием для уклонения собственников расположенных в нем помещений от уплаты взносов на капитальный ремонт общего имущества в данном доме, что подтверждается и судебной практикой ... Не освобождает положение части 1 статьи 169 Жилищного кодекса Российской Федерации от уплаты указанных взносов и соответствующие публично-правовые образования, если в их собственности находятся одно или несколько помещений в многоквартирном доме, – они обязаны уплачивать эти взносы на равных основаниях с другими собственниками расположенных в нем помещений и вне зависимости от исполнения ими ранее своей обязанности как наймодателей по проведению капитального ремонта данного дома.
Постановление КС РФ 10-П/2016 пункт 6.2, абз. 1-2

При отсутствии законодательных норм, прямо регулирующих вопрос о возможности сохранения за членами семьи прежнего собственника жилого помещения в доме жилищно-строительного кооператива в случае его отчуждения с публичных торгов права пользования этим жилым помещением, применение статьи 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» по аналогии закона (статья 7 Жилищного кодекса Российской Федерации) – учитывая различия в правовой природе приобретения права собственности на жилое помещение членом жилищно-строительного кооператива в связи с полным внесением им паевого взноса и нанимателем жилого помещения в порядке его приватизации и обусловленные этими различиями права членов семьи собственников соответствующих жилых помещений в случае прекращения семейных отношений – не только существенно ограничивает право собственности приобретателя такого жилого помещения, допуская не сбалансированное с его интересами удовлетворение интересов членов семьи его прежнего собственника и не обеспечивая адекватный механизм судебной защиты данного права, но и создает неопределенность в правовом положении членов семьи прежнего собственника отчуждаемого жилого помещения.
Постановление КС РФ 5-П/2015 пункт 6.2, абз. 1

[статья 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации противоречит] Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1–3), 40 (часть 1), 46 (часть 1) и 55 (часть 3), в той мере, в какой на основании содержащейся в ней нормы разрешается вопрос о сохранении права пользования жилым помещением в доме жилищно-строительного кооператива за лицами, которые были включены в ордер на его предоставление, в случае обращения взыскания на данное жилое помещение как на заложенное имущество и его реализации с публичных торгов, что в системе сохраняющего неопределенность правового регулирования, приводящую к его произвольному истолкованию и применению, препятствует эффективной судебной защите прав и законных интересов собственника (приобретателя) жилого помещения, который при заключении договора купли-продажи не знал и не должен был знать о наличии права пользования приобретаемым им жилым помещением у членов семьи его прежнего собственника.
Постановление КС РФ 5-П/2015 пункт 6.2, абз. 2

действующее законодательство исходит из принципа защиты добросовестных участников гражданского оборота, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность...
Исходя из этого применительно к правоотношениям по поводу купли-продажи жилого помещения положение статьи 35 (часть 1) Конституции Российской Федерации, согласно которому право частной собственности (а следовательно, и право собственности на приобретенное с публичных торгов жилое помещение) охраняется законом, не может быть интерпретировано как позволяющее игнорировать законные интересы приобретателя жилого помещения, реализуемого с публичных торгов и обремененного предоставленным ранее членам семьи его прежнего собственника правом пользования этим жилым помещением.
Постановление КС РФ 5-П/2015 пункт 6.1, абз. 4

федеральный законодатель [...] должен устанавливать эффективные механизмы обеспечения приоритетной защиты прав и интересов несовершеннолетних, недопущения их дискриминации, восстановления нарушенных прав ребенка, если причиной нарушения стали действия родителей, в том числе предусматривать – с учетом соблюдения баланса прав и законных интересов несовершеннолетних детей и родителей в случае их конкуренции – повышенного уровня гарантии жилищных прав несовершеннолетних детей как уязвимой в отношениях с родителями стороны. Соответственно законодательное регулирование отношений в жилищной сфере, участниками которых являются собственник жилого помещения и проживающие совместно с ним несовершеннолетние члены его семьи, должно быть направлено на обеспечение возможности использования дифференцированного подхода к оценке возникающих жизненных ситуаций, с тем чтобы избежать необоснованного ограничения конституционных прав и свобод.
Постановление КС РФ 13-П/2010 пункт 2, абз. 6

[...] родители при отчуждении принадлежащего им на праве собственности жилого помещения не вправе произвольно и необоснованно ухудшать жилищные условия проживающих совместно с ними несовершеннолетних детей, и во всяком случае их действия не должны приводить к лишению детей жилища. [...] Это, однако, не означает, что при определенном стечении жизненных обстоятельств жилищные условия ребенка в принципе не могут быть ухудшены, если родители предпринимают все необходимые меры к тому, чтобы минимизировать неизбежное ухудшение, в том числе обеспечив ребенку возможность пользования другим жилым помещением. (п. 4, абз. 1, 3)
Постановление КС РФ 13-П/2010 пункт 4, абз. 1

[...] обращение любого собственника помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме, в том числе не уполномоченного на то общим собранием собственников помещений в этом доме, в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета [...]
Постановление КС РФ 12-П/2010 пункт 4.3, абз. 2

Реализуя свои дискреционные полномочия в области правовой регламентации отношений, объектом которых являются земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в таких домах – исходя из правовой природы общего имущества многоквартирных домов как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями, –установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (части 1 и 2 статьи 36), а в Федеральном законе «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» – специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (статья 16).
Постановление КС РФ 12-П/2010 пункт 2.1, абз. 2

/По смыслу положений пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации/, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений. Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. [...] если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.
Определение КС РФ 489-О-О/2009 пункт 2, абз. 1,2

[...] пункт 2 статьи 292 ГК Российской Федерации в действующей редакции, предусматривающий, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом, направлен на усиление гарантий прав собственника жилого помещения. [...] гарантии прав членов семьи бывшего собственника жилого помещения должны рассматриваться в общей системе действующего правового регулирования как получающие защиту наряду с конституционным правом собственности; признание приоритета прав собственника жилого помещения либо проживающих в этом помещении нанимателей, как и обеспечение взаимного учета их интересов, зависит от установления и исследования фактических обстоятельств конкретного спора
Определение КС РФ 455-О/2006 пункт 3.1, абз. 1

Предусматривая известную свободу усмотрения суда при решении вопросов о продолжительности (сроке) сохранения за бывшим членом семьи собственника права пользования жилым помещением, а также об обязании собственника обеспечить соответствующих лиц иным жилым помещением, Жилищный кодекс Российской Федерации во всяком случае предполагает необходимость проверки того, имеются ли в действительности основания для сохранения права пользования жилым помещением за бывшими членами семьи собственника данного помещения, а их выселение из занимаемого жилого помещения возможно только после судебной проверки юридически значимых обстоятельств дела.
Определение КС РФ 455-О/2006 пункт 3.2, абз. 3

[...] необходимость ограничений федеральным законом прав владения, пользования и распоряжения жилым помещением предопределяется целями защиты конституционно-значимых ценностей, в том числе прав и законных интересов других лиц, а сами возможные ограничения указанных прав должны отвечать требованиям справедливости, быть пропорциональными, соразмерными, не иметь обратной силы и не затрагивать существо данных прав, т.е. не искажать основное содержание норм статей 35 (часть 2) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации. Это означает, что регулирование права собственности на жилое помещение, как и прав и обязанностей сторон в договоре найма жилого помещения, в том числе при переходе права собственности на жилое помещение, должно осуществляться на основе баланса интересов всех участников соответствующих правоотношений. [...] законодательное регулирование отношений в жилищной сфере должно обеспечивать возможность использования дифференцированного подходак оценке тех или иных жизненных ситуаций в целях избежания чрезмерного и необоснованного ограничения конституционных прав граждан [...]
Определение КС РФ 455-О/2006 пункт 2, абз. 3,4

[...] гражданское законодательство наряду с правами собственника жилого помещения признает и защищает права владельцев и пользователей такого помещения, что соответствует общему конституционному принципу недопустимости нарушения прав и свобод одних лиц осуществлением прав и свобод других (статья 17 Конституции Российской Федерации). Признание приоритета прав собственника жилого помещения либо проживающих в этом помещении нанимателей, как и обеспечение взаимного учета их интересов зависит от установления и исследования фактических обстоятельств конкретного спора и в силу части третьей статьи 3 Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации" не относится к компетенции Конституционного Суда Российской Федерации.
Определение КС РФ 274-О/2000 пункт 2, абз. 2,3